广发证券：香港股市和楼市呈现联动趋势 楼市回暖有望推动资本市场

根据广发证券的广发股市研究报告，香港楼市近期复苏的证券背后是资金环境的改善及经济预期的增强。这种财富效应及风险偏好的香港现联回升将进一步提升资本市场的情绪，从而实现股市与楼市的和楼良性互动。因此，市呈势楼市楼市的动趋动资稳健发展不仅不会导致港股资金的涣散，反而可能通过盈利效应促进这两种资产之间的望推正向循环。

港股的本市流动性更多地受全球宏观环境（例如美联储政策、地缘政治因素、广发股市南向资金流入）以及中国内地经济基本面的证券影响，楼市并非主要因素。香港现联

广发证券的和楼主要观点包括：

- 中国内地与香港的“租金回报-资金成本”差异显著。内地一线城市的市呈势楼市租金回报率（低于2%）低于房贷利率（3.1%），而香港的动趋动资租金回报率（3.6%）高于房贷利率（3.22%）。近期香港房价稳定回升，望推使部分投资者担心楼市的复苏可能会持续抽走港股的资金。

- 历史数据表明，海外房地产市场复苏通常不会导致股市的资产配置替代。例如，经历过日本90年代资产价格崩溃后的漫长十年、韩国97年亚洲金融危机，以及美国70年代末至80年代初的高通胀和2008年次贷危机等，房地产的复苏迹象往往意味着宏观风险的减轻、流动性的宽松和经济预期的改善，这将为股市提供更加稳固的上涨基础。

- 香港楼市在97年、03年及08年遭遇重创后，股市和楼市同样受到基本面和流动性因素的推动，最终实现了同步的企稳回升。

- 当前香港楼市回暖的原因主要在于资金环境的改善和经济预期的提升，这推动了财富效应及风险偏好的增加，进一步激发了资本市场的情绪，从而形成股楼之间的共振。

此外，香港地产市场的活跃受益于政策的持续宽松，最近实施的“撤辣”政策降低了外地买家的税费负担，而预计美联储降息的趋势也推动了香港基准利率HIBOR的下降，使得房贷利率随之下调，减轻了居民的购房负担。同时，香港的租金收益率稳定上升，目前年内平均租金收益率已超过3.5%，提高了房地产的投资吸引力。

本轮港股上涨具有坚实的基本面支撑。在投资配置上，建议采用杠铃策略，将港股红利作为长期底仓，同时关注景气成长类资产的产业逻辑，一旦港股流动性改善，这类资金有望流入中国核心竞争力强的资产，例如恒生科技（涵盖互联网、新能源等领域）。目前，香港地产市场量价企稳，美联储的降息预期增强，为港资房企估值的回升创造了机会。

风险提示：地缘政治风险、海外通胀风险及稳增长政策的低预期等。